AUDIT CONSTRUCTION, expert immobilier et en diagnostic plomb et amiante à Yssingeaux en Haute-Loire (43).

Les diagnostics immobiliers obligatoires


Un bien mis en vente ou en location doit obligatoirement faire l’objet de diagnostics immobiliers. Chaque bien est diagnostiqué d'une façon différente :

  • De la nature de l’opération : Vente ou Location.
  • De l’année de construction du bien : Avant 1949, entre 1949 et le 1er juillet 1997, après le 1er juillet 1997.
  • De l’ancienneté de certaines installations : Electricité et Gaz. 
  • De la localisation du bien immobilier.

Contrairement aux autres diagnostics, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) doit être réalisé dès la mise en vente ou en location de votre bien. En effet, l’étiquette énergétique de ce dernier doit figurer sur toute annonce immobilière que vous souhaitez déposer (agences immobilières, presse et internet).
Les autres diagnostics doivent être présentés au futur acquéreur au moment du sous seing privé.
Pour mieux vous retrouver voici un tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires dans chaque situation :

Diagnostic

Vente

Location

Bien concerné

DPE

OUI

OUI

Le diagnostic  de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour tout bâtiment clos, couvert et chauffé

SUPERFICIE LOI CARREZ

OUI

NON

Le diagnostic superficie carrez est obligatoire pour tout bien en copropriété

SURFACE HABITABLE

NON

OUI

Le diagnostic surface habitable est obligatoire pour tout bien à usage d’habitation

AMIANTE

OUI

OUI

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout bien construit avant le 1er juillet 1997

PLOMB

OUI

OUI

Le diagnostic plomb est obligatoire pour tout Bien construit avant le 1er janvier 1949

GAZ

OUI

NON/OUI (01/07/2017)

Le diagnostic gaz est obligatoire pour toute installation de plus de 15 ans

ELECTRIQUE

OUI

NON/OUI ((01/07/2017)

Le diagnostic électricité est obligatoire pour toute installation de plus de 15 ans

MERULES

OUI

NON

Le diagnostic mérules est obligatoire pour tout bien situé dans une zone déclarée à risque

ERNMT

OUI

OUI

L'état des risques naturels minier et technologique est obligatoire pour tout bien situé dans une zone déclarée à risque

ASSAINISSEMENT

OUI

NON

Le diagnostic assainissement est obligatoire pour tout type de bien non raccordé

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS EN QUELQUES MOTS

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Nous vous proposons des cours collectifs, toute l'année, en dehors des vacances scolaires :

Il permet d'informer le futur occupant sur la consommation énergétique du bien et de ses émissions de CO2. Sachez que l’échelle de performance énergétique du logement (de A à G) doit figurer dans toute annonce immobilière.

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire dès la mise en vente ou location. L'étiquette doit figurer règlementairement sur les annonces.
  • Biens concernés
    Tout bâtiment clos, couvert et chauffé
  • Validité du diagnostic
    Valide pendant 10 ans mais les résultats du DPE peuvent évoluer en fonction des travaux

Le diagnostiqueur évalue précisément les surfaces et les caractéristiques thermiques des parois, des menuiseries, des planchers et plafonds, ainsi que les caractéristiques des systèmes de ventilation, de chauffage, de climatisation, de production d’eau chaude et les énergies renouvelables déjà installées. Il prend en compte l’épaisseur des vitrages, l’orientation du bien et son altitude. Il effectue ensuite les calculs de consommation grâce à un logiciel validé par le Ministère du Logement.
Dans certains cas, il est dans l’obligation de déterminer la consommation énergétique d’après les factures d’énergie (uniquement pour les logements dont la construction est antérieure à 1949)

Le diagnostic superficie Carrez

Il permet d'informer le futur acheteur sur la superficie réelle du bien immobilier qu'il va acheter. 

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes
  • Biens concernés
    Tout bien en copropriété
  • Validité du diagnostic
    Illimitée mais des travaux ou des évolutions de jurisprudence peuvent modifier les surfaces

La superficie privative « Carrez » doit être mentionnée pour tout lot de copropriété. Le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est néanmoins fortement recommandé, compte tenu de sa connaissance des techniques de mesurage et de la jurisprudence ainsi que la garantie qu’il peut apporter au vendeur.
Il existe toujours des confusions entre le terme surface et superficie. Rappelons que la surface désigne une étendue de points dans l’espace, alors que la superficie en est sa mesure, généralement exprimée en m², qui est l’unité légale. Néanmoins, on utilise le terme surface dans les deux sens y compris dans certains textes législatifs.

Le diagnostic surface habitable

Il permet d'informer le futur locataire sur la surface réelle du bien immobilier qu'il va louer.

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les locations
  • Biens concernés
    Tout bien d'habitation
  • Validité du diagnostic
    Illimitée mais des travaux ou des évolutions de jurisprudence peuvent modifier les surfaces

Quand le réaliser : au moment de la signature du bail.
Validité : Illimitée mais des travaux ou des évolutions de jurisprudence peuvent modifier les surfaces. Des mesures précédentes peuvent être non valides.
Le diagnostiqueur détermine la surface habitable et procède à l’élaboration du certificat de mesurage, conformément à la réglementation.
La surface habitable d’un logement : « est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres… Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre» (article R .111-2 ). 
 

Le diagnostic amiante

  • Ce diagnostic permet d'informer le futur occupant de l'état de présence ou d'absence d'amiante.

    L'essentiel

    • Transactions concernées           
      Obligatoire pour les ventes et les locations (information),
    • Biens concernés
      Tous les biens construits avant 01/07/1997
    • Validité du diagnostic
      Illimitée si absence d'amiante (documents établis après le 1er avril 2013)

    L’état de présence ou absence d’amiante est obligatoire en cas de vente ou de location (information) d’un bâtiment construit avant le 1er juillet 1997 (date de délivrance du permis de construire).
    Différentes études ont conduit les pouvoirs publics à règlementer puis à interdire et ensuite à imposer le diagnostic. La législation s’est considérablement renforcée et a conduit à de nombreux textes imposant des diagnostics de plus en plus étendus.
    La première vague de diagnostics amiante, ayant dû être faite avant le 31 décembre 1999 portant uniquement sur 3 éléments (flocages, calorifugeages et faux-plafonds), a dû être suivie d’une deuxième vague de diagnostics portant sur la majorité des éléments de construction : 18 composants. Parallèlement à cette obligation, le législateur a imposé le repérage amiante  lors de la démolition, la mise en copropriété.
    Le DTA (Dossier Technique Amiante) est obligatoire pour tout immeuble construit dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/97. Sont notamment visés les biens à usage autre qu'habitation (bâtiment public, industrie, Etablissement recevant du public, toute entreprise, etc) et particulièrement les parties communes des immeubles collectifs d’habitation.

    • Le Dossier Technique Amiante (DTA)  doit notamment comprendre une fiche récapitulative ainsi que tous les rapports de repérage et travaux relatifs à l’amiante.
    • Le Dossier Technique Amiante a besoin d'être régulièrement remis à jour (travaux, contrôles périodiques …).
    • Le DAPP (Dossier Amiante Partie Privative) est obligatoire pour toute partie privative d'immeuble collectif à usage d'habitation construit avant 1997, y compris dans le cadre de la location.
    Le Dossier Technique Amiante doit être accessible et consultable par toute personne occupant l’immeuble. Le DTA doit être communiqué à toutes les entreprises ayant à y intervenir.

LE DOSSIER AMIANTE PARTIES PRIVATIVES (DAPP)

  • Obligatoire pour les parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le dossier amiante parties privatives comporte :

    • Le rapport de repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante ;
    • La date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits, ou des mesures conservatoires mises en œuvre.

    Le DA-PP est tenu par le propriétaire à la disposition des occupants des parties privatives concernées. Ceux-ci sont informés de l'existence et des modalités de consultation de ce dossier.
    Il est communiqué à toute personne physique ou morale appelée à organiser ou effectuer des travaux dans l'immeuble bâti, ainsi que, sur leur demande, aux inspecteurs et contrôleurs du travail, aux agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale, etc. 

Le diagnostic Plomb

  • Les peintures au plomb en se dégradant peuvent générer des poussières et des écailles. En cas d'ingestion elles peuvent provoquer de graves intoxications notamment chez les enfants (saturnisme).. Ce diagnostic permet d'en connaitre la teneur.

    L'essentiel

    • Transactions concernées
      Obligatoire pour les ventes, les locations et les parties communes 
    • Biens concernés
      Tout bien à usage d'habitation construit avant 1949
    • Validité du diagnostic
      Valide pendant 1 ans pour les ventes
      Valide pendant 6 ans pour les locations
    • Illimitée si absence de plomb

    Un diagnostic immobilier plomb doit être réalisé sur les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, qu'ils soient mis à la vente ou à la location (parties privées). NB : Pour la location cette obligation existe depuis le 12 aout 2008, on parle de CREP partie privé.
    Le diagnostic immobilier plomb est aussi obligatoire pour les parties communes d’un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. La recherche de plomb sur les parties communes devait être réalisée avant le 11 aout 2008. Pensez à interroger votre syndic de copropriété à ce sujet.
    Le diagnostic plomb est obligatoire également avant tout travaux pour un immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si du plomb est repéré, des mesures devront être prises.
    Le diagnostic immobilier plomb est valable 1 an en cas de vente, 6 ans en cas de location et illimité si la concentration de plomb est partout inférieure au seuil règlementaire ou s'il est réalisé dans les parties communes.

Le diagnostic Gaz

Il contribue à la sécurité du futur occupant en l'informant en cas d'installation de gaz défectueuse qui peuvent provoquer des incendies, des explosions et des intoxications au monoxyde de carbone pouvant être mortelles.
Le diagnostiqueur contrôle les chaudières, les chauffe-bains, les appareils de cuisson reliés à une installation fixe, la combustion, les raccordements en gaz, la tuyauterie fixe et la ventilation des locaux. Il teste l’étanchéité des installations et la stabilité des flammes des brûleurs. Il rassemble ses résultats dans le diagnostic et vous conseille en cas de travaux à réaliser.

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes et les locations (*)
    (*) Location : A partir du 1er juillet 2017 pour les appartements construits avant 1975, puis à partir du 1er janvier 2018 pour tous les logements (appartements et maisons).
  • Biens concernés
    Toute installation gaz de plus de 15 ans
  • Validité du diagnostic gaz
    Valide pendant 3 ans pour la vente
    Valide pendant 6 ans pour la location

Le diagnostic immobilier relatif à l’état des installations intérieures de gaz doit être réalisé à l’occasion de la vente ou la location (*) d’un bien à usage d’habitation (parties privatives et dépendances). Les biens concernés sont ceux dont les installations de gaz (gaz naturel, butane, propane) ont été réalisées depuis plus de 15 ans.Les chaudières et les chauffe-bains sont ainsi contrôlés, mais également les appareils de cuisson desservis par une installation fixe ainsi que la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz de ces appareils, la ventilation des locaux et la combustion.
(*) A partir du 1er juillet 2017 pour les appartements construits avant 1975, puis à partir du 1er janvier 2018 pour tous les logements (appartements et maisons).
La loi ALUR a ajouté que le diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz devra être joint aux baux de location.

Le diagnostic électricité

Il contribue à la sécurité du futur occupant en l'informant en cas d'installation électrique défectueuse qui peuvent provoquer des incendies et des électrocutions. 

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes et les locations (*)
    (*) Location : A partir du 1er juillet 2017 pour les appartements construits avant 1975, puis à partir du 1er janvier 2018 pour tous les logements (appartements et maisons).
  • Biens concernés
    Toute installation électrique de plus de 15 ans 
  • Validité du diagnostic électricité
    Valide pendant 3 ans pour la vente
    Valide pendant 6 ans pour la location

L’état des installations intérieures d’électricité est obligatoire en cas de  vente ou de location (*) d’un bien immobilier à usage d’habitation (partie privatives, dépendances, extérieurs, piscines et fontaines).
(*) A partir du 1er juillet 2017 pour les appartements construits avant 1975, puis à partir du 1er janvier 2018 pour tous les logements (appartements et maisons).
Ce diagnostic immobilier est donc fortement conseillé dès 2016 en cas de location afin de vérifier qu’un logement respecte effectivement les critères de décence relatifs à la sécurité électrique tels que définis dans la règlementation.
L’objectif est d’identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes et des biens. En aucun cas, il ne s’agit d’un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis de la règlementation en vigueur (en particulier la norme NFC 15-100 concernant les installations neuves). Les biens concernés sont ceux dont les installations d’électricité ont été réalisées depuis plus de 15 ans.
La loi ALUR a ajouté que le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité devra être joint aux baux de location.

Le diagnostic ERNMT

Il permet d'informer le futur occupant des risques exposant le bien tels que les inondations, les mouvements de terrain, les risques miniers, les risques sismiques …

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les ventes et les locations
  • Biens concernés
    Tout bien situé dans une zone déclarée à risque
  • Validité du diagnostic
    Valide pendant 6 mois

Le diagnostiqueur recherche les risques identifiés par les autorités en étudiant les plans de prévention de risques naturels, miniers et technologiques. Une information sera amenée quant à la sismicité ainsi qu'aux sinistres indemnisés par l'assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique. Ces risques sont pris en compte dans le plan de prévention qui peut être :

  • prescrits (il est prévu de créé un plan de prévention mais il n'a pas encore été créé),
  • appliqués par anticipation (le plan de prévention a été créé mais pas encore approuvé),
  • approuvés (le plan de prévention a été créé et approuvé).

Ainsi, un plan de prévention peut évoluer dans le temps. C'est pour cette raison qu'un ERNMT valide lors de la signature d'un compromis de vente peut ne plus l'être au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
Il mentionne aussi la réalisation des travaux prescrit vis-à-vis de l'immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvés. Il est accompagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Le diagnostic assainissement

Ce diagnostic permet de connaitre l'état général d'une installation d'assainissement.

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Toute les ventes
  • Biens concernées
    Tout type de bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées
  • Validité
    Valide pendant 3 ans

Le contrôle d'assainissement non collectif est obligatoire en cas de Vente d'un immeuble construit à usage d'habitation non raccordé au tout à l'égout.
Le diagnostic assainissement doit être réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la commune où se situe le bien immobilier. Il peut également être effectué par un diagnostiqueur désigné comme délégataire du SPANC, ou par défaut, comme sous-traitant officiel. Compte tenu du délai très variable pour disposer de ce contrôle, il est recommandé d’en faire la demande à la commune ou au SPANC dès la mise en vente. Après vérification de l’installation, un rapport de visite est adressé au propriétaire et doit être annexé au DDT. Sachez qu’en cas de non-conformité de l’installation à la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Attestations RT 2012

La France a renforcé sa règlementation thermique en votant les lois Grenelles I et II, lois qui découlent du Grenelle de l'environnement qui a eu lieu en automne 2007. L'attestation RT 2012 est aujourd'hui nécessaire pour toute construction neuve ou pour certaines extensions de bâtiment.

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire lors du dépôt de permis de construire et lors de la déclaration d’achèvement
  • Biens concernés
    Bâtiments neufs ou extensions

L’attestation RT 2012 est un document attestant de la prise en compte de la Règlementation Thermique 2012. Celle-ci permet d’optimiser les performances énergétiques des bâtiments neufs.
Cette attestation est produite lors de deux différentes phases du chantier:

  • lors du dépôt du permis de construire du bien en question,
  • lors de la déclaration d'achèvement de travaux.

Etat des lieux

L'état des lieux est un comparatif entre l'état d'entrée du locataire et l'état de sortie. C'est de cette comparaison que sera restitué en totalité ou en partie le dépôt de garantie.

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire pour les locations
  • Biens concernés
    Tous biens mis en location

L’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties (le propriétaire ou son représentant et le locataire) lors de la remise et de la restitution des clés et se joint au contrat de location.  Il est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés      .
Le locataire peut émettre lors de l'état des lieux d'entrées des réserves s'il n'y a pas d'électricité concernant l'électricité, pour tester le chauffage lors de la période de chauffe et si un gros défaut n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée. Ainsi, pendant le premier mois de la période de chauffe, l'état des lieux peut-être complété par l'état des éléments de chauffage. La loi ALUR informe que pour les baux conclus à partir du 27 mars 2014, il y a possibilité de compléter l'état des lieux sous 10 jours.
L’état des lieux doit être rédigé avec des commentaires précis et non simplement des croix dans un formulaire. Il doit comporter une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, avec des détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements. Ainsi, chaque élément du bien sera indiqué dans l'état des lieux et permettra une comparaison exacte entre l'état du bien au moment de l'entrée du ou des locataire(s). Le(s) locataire(s) devant rendre le bien tel qu'il l'a (ont) reçue (mis à part le vieillissement naturel du bien), la restitution en totalité ou en partie du dépôt de garantie dépendra de la comparaison entre les deux états des lieux. Il est donc important que vous indiquiez le maximum d'information pour démontrer que vous avez entretenu le bien.
Attention: l'état des lieux doit obligatoirement être joint au bail. Si aucun état des lieux n'est établi, il est considéré que vous avez eu accès à un bien en parfait état et devez donc le rendre dans le même état.
 

Règlement de copropriété

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Obligatoire les locations et les ventes
  • Biens concernés
    Tout bien mis en copropriété
  • Validité du diagnostic
    Illimité hors modification du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un acte conventionnel qui fixe les droits et obligations des copropriétaires et détermine les règles de fonctionnement interne de la copropriété. Il est obligatoire pour toute copropriété. Il doit être établit lors de la construction de l'immeuble ou lors de sa division en lots.
Il indique notamment :

    • la destination de l’immeuble (commerce, habitation, mixte,…),
    • les parties communes et privatives, la manière dont sont administrées les parties communes, la répartition des charges de copropriété, la méthode de calcul de la répartition des parties communes et charges.

Il s'agit donc un document essentiel pour le bon fonctionnement de l'immeuble.
Au règlement de copropriété peuvent être ajoutés, entre autres, l'état descriptif de division qui identifie les parties privatives.

  • Il est rendu officiel par un acte notarié de dépôt publié au fichier immobilier à la conservation des hypothèques. Le professionnel qui rédige le premier règlement de copropriété archive également toutes les modifications votées. Les évolutions de ce règlement restent donc consultables.
  • L’établissement et le dépôt du règlement sont un préalable à la première vente d’un lot privatif. Tout nouveau copropriétaire en reçoit un exemplaire de la part du notaire lors de la signature de l’acte de vente. Un bailleur doit en remettre à son locataire les clauses se rapportant aux conditions d’usage de l’immeuble.

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